律师观点分析
胜诉案例｜再婚丈夫私自将共有回迁房赠与亲生子女，法院：赠与合同直接无效！
本案关键词：夫妻共同财产、无权处分、恶意串通、不动产赠与合同无效
生效裁判文书：（2026）京0xx6民初3xx45号
于丽律师代理：原告（再婚女方）
推荐语：登记在一人名下的回迁房，就能独自赠与他人吗？
导读
再婚夫妻婚后取得危改回迁房屋，房产仅登记在男方一人名下。男方在未取得再婚配偶同意的前提下，与亲生儿子签订不动产赠与合同，把整套房屋赠与儿子，后续又流转登记至儿子、儿媳二人名下。诉讼中男方抗辩房屋属于婚前公房权益转化，购房差价是亲属对其个人赠与，房产属于个人财产。期间法官多次让于律师撤诉告知没有胜诉机率，于律师坚持不撤诉，代理女方提出，案涉房屋属于婚后取得的夫妻共同财产，家庭成员明知房屋存在共有权利人，仍完成赠与过户，构成恶意串通损害第三方权益。法院最终采纳代理意见，判决案涉赠与合同无效。
一、案件基本事实
再婚女方与男方登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。男方在上一段婚姻中生育一子，也就是本案的受赠人。男方婚前承租一套公有住房，二人婚后，该公房纳入危改拆迁范围。男方以个人名义签订回迁住房预售合同，采用回迁安置的方式置换得到案涉房屋，并缴纳房屋置换差价款，房屋产权登记至男方个人名下。
婚姻存续期间，男方在未告知、未征得再婚女方同意的情况下，与其亲生儿子签订《不动产赠与合同》，宣称自己持有房屋100%产权，将整套房屋无偿赠与儿子，并办理不动产过户。房屋过户至儿子名下的同一天，儿子通过夫妻不动产归属约定，将房屋变更登记为儿子、儿媳按份共有，双方各占50%产权。
女方查询不动产登记档案后，才得知共有房屋已经被全部转移。彼时双方仍处于婚姻关系存续状态，女方已经另案提起离婚诉讼。为维护自身财产权益，女方提起确认合同无效之诉，请求法院确认这份不动产赠与合同无效。
庭审过程中，男方、儿子、儿媳均抗辩案涉房屋来源于男方婚前承租公房，属于婚前权益转化而来；补交的购房差价款来自男方亲属，该亲属出庭作证，表明款项是单独赠与男方个人，据此主张房屋属于男方个人财产，男方有权自行处置。女方不认可该出资属于对男方个人的赠与，同时提交银行流水试图佐证房款来源，但相关转账发生在购房多年之后，未得到被告方认可。
二、争议焦点与法院认定
本案核心争议焦点：案涉回迁安置房屋属于男方个人财产还是再婚夫妻共同财产；男方与儿子签订赠与合同、办理过户是否构成恶意串通，赠与合同是否应当认定无效。
（一）房屋权属认定：婚后回购取得，属于夫妻共同共有
被告方主张：案涉房屋源于男方婚前承租公房，回迁安置是婚前财产权益的延续，购房差价也是亲属单独赠与男方个人，房屋应当归男方一人所有，其有权自由赠与子女。
于丽律师代理意见：案涉回迁房屋是双方婚后通过危改回购取得，即便不动产只登记男方一人名字，也不能直接等同于个人财产。被告没有充分证据证明购房出资明确只赠与男方个人，该房产应当认定为夫妻共同财产，男方不具备单独处分整套共有房屋的权利。
法院认定：案涉房屋系双方婚后回购取得，婚姻存续期间属于夫妻共同共有。被告提交的证据不足以证明购房差价款系专门赠与男方个人，同时该笔资金也并非全部购房款，对被告主张房屋为男方个人财产的抗辩不予采信。
（二）家庭成员内部过户，构成恶意串通，赠与行为无效
被告方主张房屋归男方个人所有，赠与子女属于自由处分，不存在恶意串通。
于丽律师代理意见：儿子作为男方亲生子女，属于家庭内部成员，理应清楚父亲存在再婚配偶，知晓案涉房屋是婚后取得的夫妻共同财产。在没有取得共有人女方同意的情况下，父子签订赠与合同完成过户，实质剥夺女方的共有财产权益，属于恶意串通损害第三人合法权益，依据《民法典》第一百五十四条，该民事法律行为应当无效。
法院认定：男方与儿子作为家庭成员，应当知晓案涉房屋为夫妻共同财产，依旧签订赠与合同、完成过户登记，构成恶意串通，侵害女方合法财产权益，案涉《不动产赠与合同》应当确认无效。
三、判决结果
一审判决确认男方与其儿子就案涉房屋签订的《不动产赠与合同》无效。本案案件受理费8700元，由男方、儿子负担，需于判决生效七日内交纳。若当事人不服一审判决，可以在判决书送达之日起十五日内提交上诉状，向上一级人民法院提起上诉。
四、法律建议
第一，破除“登记在谁名下就是谁的财产”误区。婚后通过回迁、房改取得的房产，哪怕只登记一方名字，若无书面婚内财产约定，大多属于夫妻共同财产。再婚家庭更要重点关注回迁房、房改房的权属，不要简单认为源于婚前老房就属于个人财产。
第二，处置夫妻共同房产必须征得全部共有人同意。共同共有的房屋，赠与、出售都需要全部共有人同意。家庭成员之间的房屋过户，不能推定配偶知情、同意，私自赠与属于无权处分，存在被认定无效的风险。
第三，亲属出资购房务必落实书面赠与约定。亲属资助夫妻购房，如果只想赠与夫妻其中一人，应当签署书面赠与协议，写明资金仅赠与某一方，搭配转账备注，完整留存证据，否则大概率被认定为对夫妻双方的共同赠与。
第四，发现共有房产被私自转移，及时调取不动产登记材料维权。一旦发现房屋被私自赠与、转让，第一时间调取不动产登记档案，保存赠与合同、过户记录，及时提起确认合同无效诉讼，避免房屋被再次转让，造成财产损失。
